被质疑的"棚户区改造"
西安市国土局家属院家委会的几位代表跟草阳小区的受访业主一样表达了他们的困惑，对于自己居住满意、设施齐全、质量良好的住宅，为什么会成为棚户区？而他们眼中的真正脏乱差的棚户区，为什么反而没有人去改造法治周末陈霄发自陕西西安在刚听说自己住了20多年的草阳小区作为棚户区已列入改造项目时，韩新民一开始以为这只是个玩笑。
在这个小区里，可能没有谁比这位75岁的老建筑工程师更清楚自己所住的地方，韩新民当年全程参与了这个小区的设计与建造工程，他的家里至今还保留着发黄的小区建造图册--其中一页纸上被他用红笔勾勒出来"本工程抗震设计烈度为8度""混凝土、钢筋材料"。
但一切信息都在显示这条消息的真实性：调查工作组在小区入户进行民意调查，棚改投资方向银行申请融资，已有单位组织员工团购棚改后的新建商品房……
"他们无非是看中了我们这个地方，黄金地带，闹中取静，假以棚户区改造之名，既可拿地搞商业开发，又能获得国家的政策优惠，一箭双雕。"说起此事，几位受访的业主便怒气冲冲。
作为该项目的申报和实施主体，西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室(下称土门综改办)则显得很无辜，一位杜姓主任表示，该棚改项目完全是基于改善民众居住条件的一项惠民工程。
示范小区成了危旧房？
建成于1985年的草阳小区没有显示出破败的样子，虽然在萧瑟的冬天枯叶满地。23栋5-7层的通透小楼错落在院子里，小区的中心是公共游乐场所，雕塑、假山、草坡、健身器材一应俱全。
说起草阳小区当年的荣耀，韩新民至今满脸自豪，他扳着手指数：这是西安的第一个示范商品住宅小区，西安第一个文明小区，优质样板工程，西安改革开放的标志性工程。
那时候的韩新民在西安市二轻局基建科当科长，建筑师一当就是几十年。
韩新民向法治周末介绍说，小区当时的设计标准是比较高的，房屋结构好，小区内绿化带多，配套设施也相当齐全，有幼儿园、学校、商场、澡堂等。
彼时正是我国住房制度改革的探索和试点阶段，西安市住宅统一建设办公室指挥并操作了这场当时极具象征意义的住房建设，大获成功。
在刚建成的几年，小区还经常作为西安市组织外国人参观当地民居的一个点。韩新民说，反对拆迁改造，还不仅仅是因为草阳小区根本不是棚户区，也因为这是住房改革的一个连接点样品，具有历史纪念价值。
84岁的李志忠现在看到外人来到小区，总喜欢问别人："你看我们这像棚户区吗？"他是在西安墙体材料研究设计院当院长时住到这里的，那时小区刚建成。
将草阳小区列为棚户区，将要进行拆迁改造，受访的几位业主均表示完全不能认可。
法治周末在小区走访发现，一些住户在家门上贴了醒目的白色纸条，格式整齐并且态度鲜明："调查答案：草阳小区不是棚户区，拒绝拆迁！"下面还有一行小字提醒"调查组不得敲门，面斥不雅"。
将小区作为棚户区并提出改造项目申报的土门综改办却并不这么认为，杜主任对说，这样的小区在莲湖区算是亟需改造的地方了，因此才会提出棚改申报。
今年10月，西安市城中村(棚户区)改造办公室(以下简称市城改办)经过实地探勘、专家论证和主任办公会议审议，对莲湖区申报的草阳小区棚改项目予以批复。
针对相关质疑，市城改办向出示了西安市房屋安全鉴定中心对草阳小区内23栋楼的检测报告，这家在西安市唯一具有政府职能和法律效力的房屋安全鉴定机构提供的检测结果显示"为严重损坏房。按照《西安市城市房屋使用安全管理条例》的有关规定，应对存在问题进行加固补强，但考虑到实施加固技术难度大，费用高，加固后房屋使用功能将受到一定限制，建议房屋产权单位在条件许可的情况下，为了改善住房的居住环境，提高房屋的抗震能力及可靠性，美化市容市貌，可对23栋楼进行统一规划，拆除重建处理。"
各执一词
建成不到30年的草阳小区到底是不是棚户区，意见出现了分歧。
查阅《西安市棚户区改造管理办法》，其中对"棚户区"明确为"因历史沿革形成的居住面积小、房屋不成套、建筑质量差、安全隐患大、市政设施不完善、环境条件脏、乱、差的集中成片居住区域"。
"你看草阳小区符合哪一条？根本一条都不符合！"业委会一位代表对说。
西安市城改办棚户区改造工作处处长王维向法治周末介绍现行的棚户区政策时说，过去传统意义上的棚户区通常指房屋结构简单、质量差、使用年限长、配套不到位、功能不健全，而现在棚户区的概念已经外延化，国家也已将危旧房和城中村统一纳入棚户区改造的范围。
"群众以为住的是单元房，应该不属于棚户区，这与事实的界定可能存在视觉和理解上的误差。"王维说。
土门综改办杜主任则告诉，他们是在对草阳小区进行前期调查摸底并拿到"危旧房"权威鉴定结论后才决定将其纳入棚户区的。"配套不完善，而且是一体的清水砖外墙，没有经过处理，不美观。"
按计划，整个劳动路草阳小区棚改项目占地152.65亩，而草阳小区位于该项目改造范围的中区。
草阳小区位于西安市面积最大的中心城区莲湖区，南距著名的大唐西市文化景区仅几百米。
小区除23栋居民楼外，还有一栋昔年同时建成的商场，属于配套商业用房，但已于2009年被改建为商品房(现名米拉公寓)且全部对外销售。前期摸查显示，商场的原始设计为地上3层，现在加建为6层。
西安城改办提供的资料显示，劳动路草阳小区棚户区改造项目共涉及住房约1944户，涉及13个单位，其中涉及草阳小区内住宅的有7家单位，其他6家为纳入改造范围的外围单位。7家单位中有6家单位的房屋属于公产，只有略阳钢铁厂的34户属于私产。"除略阳钢铁厂外，其他各单位均书面复函，表示对其所购住房和公房同意改造。"
熟知前期摸底情况的杜主任透露，小区的产权结构比较复杂，其中大约有60%-70%的房屋属于单位公产。
草阳小区业委会代表魏雅华告诉，草阳小区内的单位并不止上述几家，还包括二轻局104户、市科协24户、西安墙体材料研究设计院28户，昔年由单位购房，但后来均全部卖给了职工个人，焦化厂的房产也有将近一半卖给了职工个人，住户拥有全产权，即属于私产。
由各栋选出的一名代表组成的业主委员会在5月份进行了一项实名实户调查，只针对小区全部1004户住户中具有房屋完全产权的业主，在半个月内可自愿主动去登记接受调查。
业主委员会代表向出示了调查表，这些调查表显示，参与调查的471户业主中，不认可草阳小区是棚户区的比例是100%，明确表示不愿意过渡3年的业主超过99%。
程序与民意
据了解，将一个地方纳入棚户区改造，必须经过一系列的法定程序。
像草阳小区这样的区管棚改项目，首先由区先进行情况摸底，然后向市城改办申报项目；城改办则会同土地、规划、建设等部门进行现场探勘，若认为有改造必要性，则向区下达前期准备通知；区领到通知后，进行环评、交评、可研、控规、改造方案的摸底和编制等；然后就是召开专家论证会；可行性论证结束后，如果涉及改造的房屋年限较短，还必须进行危房鉴定；这些前期工作完成后，区再将方案向市城改办申报，由后者予以批复；随后由市城改办将该方案上报市政府，列入来年的城建改造大计划；随后项目包括征收补偿方案的公示等实质工作启动；结束之后再上报市政府申请下达征收决定。
按照上述法定程序，整个过程中只对征收补偿方案征求民意，补偿是否到位等，对于是否愿意改造并不因居民的意愿而定。
城改办棚户区改造工作处处长王维介绍说，实践中，西安市的要求其实要高于法律规定，一直是要求就改造听取民意的，并要求在征收决定下达之前，各区仍要征求居民对改造的意愿，如果达不到95%的通过率，市政府不会下发最终的征收决定。
作为国家大力扶持、目标是让民众受惠的棚户区改造，却没有得到欢迎的掌声，法治周末了解到，居民不愿意接受棚改的原因大抵有两种，一是将来回迁时因为房屋折旧之后需要补足价差，这需要一笔不小的支出；二是安于现状，不愿意再以旧换新。比如略阳钢厂干休所的两栋业主给业委会的书面声明说，他们认为目前居住条件非常好，都不愿意再搬迁，"且离休干部中年龄最小的也已82岁，实在不愿意折腾，也折腾不起"。该小区中集中居住的很大部分都是老年人。
法治周末在西安采访期间，位于草阳小区北一公里外的西安市国土局家属院业主也向反映他们遇到的极其类似的情况，这栋同样位于莲湖区劳动路61号院的六层小楼是1992年建成的，如今也已被列入棚户区改造。
家属院家委会的几位代表跟草阳小区的受访业主一样表达了他们的困惑，对于自己居住满意、设施齐全、质量良好的住宅，为什么会成为棚户区？而他们眼中的真正脏乱差的棚户区，为什么反而没有人去改造？
王维解释说，关于棚户区改造，政府会站在全市的角度上，针对区域协调、难易程度、轻重缓急程度等进行统筹规划，这可能会与老百姓的局部观感存在误差。
未改先卖？
棚户区改造作为国家近年来大力扶持推进的民心工程，享受多项政策优惠。
例如，按照相关规定，棚户区改造除了会有来自中央、省、市的资金补助外，像棚改安置房还属于划拨用地，配套税费减免，免征城市基础设施建造费等各种行政事业性收费和政府基金。
为了弥补项目的亏损，弥补资金不足，保证项目的推进，同时也有规定若棚改项目在安置之外还有剩余土地，可用于商品房开发，但这部分用地与普通商品房用地是完全一样的，要走招拍挂的程序。
在草阳小区棚改项目中，同样存在这样的情况，但在采访中发现，这一良好的设计初衷在实践操作中却似乎出了问题。知情人向出示了一份盖着"西安市城市规划设计研究工会委员会"公章的《团购房交款通知》，称草阳小区棚改项目"万景台"团购房已签订团购协议，请符合条件的购房职工于今年7月25日前交首次购房款15万元。该团购房每平方米的价格为5000元至6000元，低于该地段商品房近万元的现价。
在赶集、58同城等信息发布站上，也查询到疑似上述团购房的指标出让信息，楼盘名称、地址、交款时间均一致，该购房指标的转让价格为10万元。
值得注意的一个细节是，草阳小区棚户区改造项目是在今年10月才获得西安市城改办的批复。
此事经媒体披露后，城改办向市政府作了汇报。手头上有一份落款时间为11月20的文件称：由于西安市规划设计研究院邻近草阳小区，一些职工近日陆续前往咨询购房事宜。但由于该项目建审手续正在办理中，目前处于咨询阶段，未进行任何团购活动。
公开资料显示，草阳小区棚改主体为西安建工万景置业有限公司。此前有媒体获得的一份融资调查报告显示："草阳村棚户区改造将分三期开发，预计收入近44亿元，税后利润近8亿元，总投资将超过27亿元。"