TUhjnbcbe - 2021/8/29 20:38:00
汉口主城有院墅在售，而且开发商还特地为仅有的93户院墅业主建了一座约1万平米的湖畔公园。传统的院子一般没有足够的土地和成本建公园，它们往往只是突出院子院墅内部的庭院、地下和露台等赠送面积。而这个院墅项目不仅设计了院墅的前庭后院，还在整个院墅区内设计了五进九景，加上湖畔公园一共是三重园林。这种舒适度与私密性的院墅在汉口主城出现简直难以置信。即使把远郊院墅盘统计进来，能达到这个标准的在售院墅也是凤毛麟角。值得一提的是，在该项目地块旁，一座规模约10万平方米的商场即将在年开业（规划）。这座商场是在地铁上盖（宏图大道地铁站），商场与院墅等地块共同组成了一座82万平米的TOD城市综合体。元舍实景图这个院墅项目就是元舍，是一座由“香山帮”打造的中式院墅，同时也是汉口主城难得一见的城市院墅。1大平层“终极改善”之痛本月底，元舍即将开放占地平米的湖畔公园，这则消息吸引不少顶豪圈层预约参观。它的出现引起了人们关于城市终极改善的再次讨论。一直以来，人们认为院墅是“住宅”的终极产品，而在城市的终极置业则是大平层，它也被称为“平墅”。很大一个原因就是在“限墅令”后，主城新批复的地块不会再有院墅产品的规划。而受制于容积率等多方要求，主城适合做低密改善的产品一直是以大平层为首。然而，无论是院墅还是大平层，在武汉都没有迎来自己的时代。二七滨江实景图直到最近几年，二七滨江才逐渐形成所谓的“武汉豪宅区”，以精装大平层产品销售为主，总价主要集中在w-w。这种产品的出现主要是地价和容积率的妥协。也正是这些重大因素的局限，使得这种大平层更多是占据社会经济配套，而在自然资源的融合并不理想，更谈不上对于小区内园林的打造，以及产品空间的利用。比如，一般大平层的空间面积主要集中在建面㎡-㎡。除开公摊后的实得面积并不会太大，无论是做三房、四房甚至是五房设计，无论室内如何做动静分区，不同成员生活在一屋之内的私密性始终有限。如果从三代同堂的角度看，在餐厅与客厅这种公共功能空间里，不同辈分的人，不同作息习惯，很难做到长期在平层空间里和谐无扰。另一个明显困境是，在一个两三百平米的空间里，功能空间主要就是餐厅、客厅、厨房、卫生间，绝对空间面积非常有限，难以实现不同代际的业主生活主张。比如跳绳、遛狗都是不方便在家中进行。再如看家庭影院和复习功课两项活动难以同时进行。因此，我们不能说大平层是“极致改善”或者“终极置业”。2当生活主张遇上城市院墅上述这些生活痛点，恰恰是院墅作为垂直空间产品的功能优势。然而，大多数院墅更像是一种传说，它往往分布在郊区，只能够作为度假、养老或者第二居所使用。在这些地方的院墅，想要出门买瓶酒，发个快递，或者点个外卖都并非易事。相比之下，城市院墅就显得十分稀缺，也十分珍贵。就目前来看，能够出现在主城区的在售院墅产品，有相当比例是“伪院墅”，它们往往是利用做“高低配”（即高层住宅+叠拼）的业态规划来实现溢价率，最终目的还是为了地块盈利最大化。而这种叠拼一般为6层楼高，分别为上、中、下三叠，产品更像是洋房或复式楼，与真正意义上的院墅相差甚远。元舍打造的院墅为合院产品。合院区别于大平层产品，最直观的特点是空间垂直化，且功能多样化，这得益于实得面积较大。元舍主要有建面约㎡、㎡、㎡三种户型。其中最大花园面积可达约㎡。像庭院、露台和地下室通常都是拓展空间。综合这几个空间，最大实得可高达%。先来看看元舍建面㎡的样板间，光是庭院面积就有约90㎡，呈L形布局，由前庭和内院两部分组成。整个元舍的户型室内部分交付标准为三层，即地上两层，地下一层。这套㎡的样板间打造的是四房宜居空间。㎡样板间首层实景图首层入户玄关长约2.3米，宽约2米，这种尺度的玄关在众多大平层内很难实现。一层布局主要由餐厅、客厅、厨房、公卫和一个套房组成。餐厅区域可以做中西厨设计，满足不同家庭成员饮食习惯和接待需求。首层层高达4.2米，餐客厅开间约8.5米，进深约5.1米，是典型的大横厅设计。这种大开间、短进深的设计能够最大尺度地享受采光和通风。同时，这种层高也远高于市场大平层住宅，空间尺度在彰显阔气的同时，能够让装修拥有更多方案选择。这一层的套房采用套房设计，从房内可直达庭院。该套房适合做老人房设计，既避免了老人因腿脚不便带来的上下楼隐患，也便于老人在庭院内健身、种花等日常活动。㎡样板间二层卧室实景图二层定位是居家休息区，层高约4.1米，布局为主卧、儿童房和客房。在主卧和客房内都可以看到湖景资源。主卧设计了独立衣帽间与阔绰主卫，可以放入大型的按摩浴缸，还可以放入双台盆的洗漱台，在利用率高的空间给到主人足够的舒适度。㎡样板间二层卫生间实景图同时，在主卧旁边设计了一个办公阅读区域，可用来做夜间休闲，或照顾儿童的专区。儿童房也是独立套房设计，与主卧虽处同层，却可以满足各自作息规律与生活习惯。㎡样板间二层露台实景图主卧和儿童房外是一个连通的L形观景露台，两个卧室能够享受到充足采光与观景视野。在这个露台上，还可以品茶读书，抬头仰望星空，低头俯瞰庭院景致。㎡样板间地下层实景图地下层层高约5.6米，可以根据业主需求打造成二层。比如这套建面㎡的样板间，地下一层就打造成了私宴会所，布置了吧台、酒柜、私宴厅及茶室。另外，样板间在地下空间的夹层设置了家政洗衣房及保姆间。业主在不同生活阶段可以有DIY设计，这种私密性极强的地下空间还可以打造成家庭影院、舞蹈室、台球室、棋牌室、健身房等。从整套样板间的功能性来看，可以说通过垂直空间，满足了不同代际人群的作息习惯和生活主张。这种垂直空间展现出来的强大价值将居住属性与社交功能融为一体，让各人同处一屋，和而不同。3多重空间独具的仪式感当然，院墅的空间设计除了能带来大平层所不具备的强大使用功能，满足丰富多样的使用场景外，还能够为顶豪圈层带来更多尊贵礼序。赤壁大战前，东吴文官与武将对于是与曹操求和还是开战发生巨大分歧，电视剧《新三国》里有一组镜头描写：东吴的文官代表张昭、顾雍、步骘、薛琮，与武将代表程普、黄盖、周泰、祖茂深夜先后赶往周瑜府上议事，这些代表都是东吴的元老级人物，但所议之事并非涉及到较深机密，周瑜安排佣人在客厅奉茶招待。随后，年轻一辈的东吴武将代表吕蒙、甘宁、徐盛、丁奉也赶来表态，这些武将的资历与周瑜差距较大，于是周瑜并未引他们入内喝茶，只是在前庭短暂接见。最后，推动孙刘结盟的关键人物鲁肃和诸葛亮前来，周瑜开怀大笑，立即安排佣人在书房摆茶。对这三拨人，周瑜分别从前庭，到客厅，再到书房招待。用空间上的从外到内，体现出军情机密等级与身份上的尊贵等级。同理，城市顶豪业主，往来皆人物，接待来宾要从空间功能到尊贵体验上尽可能满足生活与工作需求。4不惜成本与死磕细节在院墅市场上，有常见的两大通病：要么楼盘位置占据极佳的自然资源，靠山吃山靠水吃水，要么是通过全国产品系标准化进行高度复制，这两种做法都能够轻而易举地包装出一个高大上的院墅项目。这种项目看似名堂挺多，实则没有灵魂，不具备收藏与传承价值，其文化艺术品位有限。元舍作为武汉非常罕见的城市院墅，并不是单一地贩卖地段价值或者产品业态价值，而是在诸多细节上有着匠心思考与打磨。比如在院墅常见的防潮痛点上，元舍就做了一系列的工艺。首先，项目采用日式的导水链，它相较于现代的机械式下水管不仅具有防流挂、耐腐蚀等功能，还能增添几分美感。㎡样板间采光井实景图其次，在地下室防潮方面，元舍比一般院墅项目投入更大，设计了三个采光井，这种做法更有利于采光通风，以及方便业主后期在装修过程中施展更多创意。最后，一般院墅的地下室都是直接与地下土壤相连，这种建筑结构湿气较重，无论怎样做防潮都难以根除问题。而元舍在这些地下室的下方设计了2层车库，这就相当于将院墅与土壤直接隔离开来，最大化地降低问题发生的概率。类似这样的匠心比比皆是。比如：一般院墅为了营造出较大的室内空间感，对于楼梯的设计往往比较“吝啬”，尺度较小，小到一个人搬东西上下都困难。而元舍的楼梯宽度是将近1.3米，这个宽度可以方便两个人并行，这种设计对于需要搀扶走路的家人而言十分便利且安全。同时，每套院墅还预留了电梯井，方便业主运输与出行。再如：作为院墅的使用者，最大的快乐是观景。元舍对于室内采景动了一番心思。项目对客餐厅的落地门窗与庭院相连接，将庭院的景观引入家中。此举既增加了观赏性，也增加了互动性。而在未来交付的门窗系统中，房门采用的是美国排名第一的耶鲁智能锁，全屋采用意大利进口的其吉尔系统门窗，它采用双层中空low-e玻璃，不仅具有较好的隔热降噪功能，而且还能够在打开时像折叠窗一般，方便业主最大化地开窗取景。每一处的细节，既是匠心倾注，也是成本投入。本月底即将开放的湖畔公园，占地将近1万平米，就是元舍在成本投入上的直接体现。湖畔公园效果图与示意图这座湖畔公园一线临湖，包括星光跑道、网红滨湖网球场、浪漫露营花架等景区节点，甚至连宠物嬉戏的萌宠乐园也考虑到了，其家族式生活场的打造定位，可以满足老中青不同年龄层次24小时生活空间需求。湖畔公园效果图按照业内省钱省事的惯用手段，开发商完全可以对这1万平米直接铺草坪，但元舍的出发点是要将舒适度与私密度进行到底，竭尽所能去满足这93户院墅业主的私享生活。可以试想一下，这批十分重视保护隐私的业主，无论是在遛娃还是与家人慢跑，所见到的路人都是熟悉的邻里，这种心理上的踏实与自在是在其他小区花钱都无法满足的。“烧钱”的地方不只是湖畔公园，还有元舍打造的五进九景：园林实景图明明可以机械建模复制，偏偏从山西原址原装引入一座百年古亭入园，耗资近百万；实景图在戏台前方的水池中用楚纂字体镂空雕刻而成的两只凤凰造价近50万；一个戗角，有时需要一个匠人一周时间手工打磨才能完成；一个屋面，需要七八位香山帮匠人通力合作一周完成。示意图元舍聘请了中国古建行业最牛的“香山帮”泰斗级人物杨根兴，集齐旗下七大领域本派工匠，历时三年遍访湖北古建专家，充分将地方文化元素融入园区，打造出一座难以复制的、独一无二的园林。元舍是中式建筑领域四大“非遗”集大成者，除了香山帮外，项目还大量采用了东阳木雕（中国四大木雕技艺之首）、曲阳石雕（国内石雕技艺巅峰）、宫辉窑（与故宫的御窑并列品牌，产量极其稀少）。约50项细节纯手工打造关于元舍造园的故事，此处省略一万字。5结束语讲到这里，有人不禁发问，究竟是什么动力支撑一家企业如此煞费苦心？我的答案是一家企业的DNA使然。香港置地成立于年，企业历经过2次世界大战，6次金融危机，靠的是长期主义价值观走到今天。香港置地是中国内地中高端住宅引领者，所到城市无不占据核心地段，是城市地标的缔造者。比如香港中环就因香港置地的开发得名。香港置地曾参与全球三大金融中心打造，如香港中环、新加坡滨海湾、上海西岸金融城，以及国内知名地标如成都环球汇、北京王府中环等，开发过重庆约克郡、杭州上河公园、南京江与城等豪宅。香港置地这套长期主义，其实可以概括为12个字：非中心，不置地。只原创，不复制。元舍实景图坚持在城市核心地段做精品，把每次开发都当做是一次创作，而非是生产商品，匹配城市发展的逻辑，满足业主的需求痛点，以未来眼光看待今天的开发与运营格局。这种理念，也使得香港置地开发的项目总能够让人眼前一亮，能够看到的不只是价值点的排列组合，更是对人居趋势的一种思考，人居哲学的一种致敬。区位图比如元舍这个院墅，虽然是82万平方米TOD城市综合体项目的组成部分，拥有约10万平方米地铁上盖商场配套，同时坐拥三轨交汇（地铁2号线、3号线、8号线已经通车多年），但香港置地并没有“靠山吃山”，而是从顶豪圈层的城市终极改善角度去思考痛点。香港置地不但要实现城市院墅作为第一居所的“城市梦”，而且要从产品应用场景上实现纯正院墅的可创新、可收藏、可传承的赋能。从这个角度看，元舍与93户院墅业主是在互相圆梦。本文作者：冯毅成校对：玉明编辑：陈大壮出品：武汉房研社《主编笔记》-End注：1.本文仅作行业交流，不作为交易合同邀约。请以官方介绍及实际交付为准。2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇